Sık Sorulan Sorular

Anahtar teslim, yapının kullanıma hazır hâlde teslim edilmesi; yani kaba inşaat, ince işler, tesisat, doğrama, boya ve temizlik dâhil bütün imalatların tek bir yükleniciye ait olması demektir.

Önemli olan, sözleşmede “anahtar teslim” ifadesinin neyi kapsadığının kalem kalem yazılmasıdır. Mutfak dolabı, beyaz eşya, peyzaj, otomasyon ve mobilya gibi kalemler kimi sözleşmede kapsam içinde, kimisinde dışındadır. Kapsam listesi olmayan bir “anahtar teslim” ifadesi tek başına güvence sağlamaz.

Kaba inşaat, yapının taşıyıcı iskeletinin tamamlanmasıdır: kazı, temel, kolon, perde, döşeme, duvar örgüsü ve çatı. Bu aşamanın sonunda yapı ayaktadır ama kullanılamaz.

Anahtar teslim ise bunun üzerine tesisat, yalıtım, sıva, şap, kaplama, doğrama, boya, mutfak-banyo donatıları ve temizliği ekler. Maliyet açısından kaba inşaat genellikle toplamın daha küçük bölümüdür; ince işler malzeme seçimine göre çok geniş bir aralıkta değişir.

Garanti, uygulamadan kaynaklanan kusurların yüklenici tarafından giderilmesini kapsar. Malzemelerin kendi üretici garantileri ayrı işler ve genellikle ürüne göre farklı sürelerdedir.

Garanti kapsamı ve süresi sözleşmede yazılı olmalıdır. Kullanım hatası, bakımsızlık ve sonradan başka bir ekip tarafından yapılan müdahaleler genellikle kapsam dışındadır. Sözlü verilen garanti taahhütlerine güvenmeyin.

Yılda bir kez kontrol edilmesi gerekenler: çatı ve teras su tahliyeleri, yağmur olukları, dış cephe derz ve mastikleri, balkon ve ıslak hacim silikonları, ısıtma sisteminin bakımı, havalandırma filtreleri ve varsa havuz ile sulama tesisatı.

Su, bir yapıya en çok zarar veren etkendir. Küçük bir tahliye tıkanıklığı ya da açılan bir derz, zamanında fark edilmediğinde çok daha pahalı onarımlara dönüşür.

Konut ve ticari yapı projelerinde tasarımdan anahtar teslime kadar süreci tek elden yürütüyoruz: mimari ve mühendislik projeleri, kaba inşaat, ince işler, tadilat ve yenileme, iç mekân uygulaması ve çevre düzenlemesi.

İşin kapsamı her projede sözleşmeyle kalem kalem tanımlanır; hangi imalatın bize, hangisinin işverene ait olduğu baştan yazılı hâle getirilir.

Evet. Mimari projeyi, statik ve mekanik-elektrik projeleriyle birlikte koordineli olarak yürütüyoruz. Elinizde hazır bir proje varsa onun üzerinden de uygulama yapabiliriz; bu durumda projeyi önce uygulanabilirlik açısından inceliyoruz.

Yalnızca proje hizmeti mi, yoksa proje + uygulama mı istediğinizi teklif aşamasında netleştiriyoruz.

Çalışma bölgemiz ve devam eden işlerimizin konumu için bizimle iletişime geçin. Şantiye kurulumu, ekip konaklaması ve nakliye koşulları bölgeye göre değiştiği için, uzak bölgelerdeki işleri proje bazında değerlendiriyoruz.

Sıra kabaca şöyledir: arsa ve zemin incelemesi, mimari ve mühendislik projeleri, ruhsat süreci, şantiye kurulumu, kazı ve temel, taşıyıcı sistem, çatı ve kabuk, yalıtım, mekanik ve elektrik altyapısı, ince işler, çevre düzenlemesi ve teslim.

Bu aşamaların bir kısmı sahada paralel yürür; alt katlarda ince işler sürerken üst katta kaba inşaat devam edebilir. İş programının amacı tam olarak bu çakışmaları doğru yönetmektir.

İş programı sözleşmenin parçasıdır ve ilerleme bu program üzerinden izlenir. Kapanacak imalatlar fotoğraf ve kontrol kayıtlarıyla belgelenir; ilerleme raporlarını, malzeme listesini ve kontrol kayıtlarını talep etmeniz en doğal hakkınızdır.

Sözleşme dışı hiçbir imalat, yazılı onayınız alınmadan uygulanmaz.

Beton döküm, dış cephe, çatı ve peyzaj imalatları hava koşullarına bağlıdır. Kış aylarında beton dökümü için ek önlemler gerekir ve kaba inşaat hızı düşer; uzun yağışlı dönemler kazı ve temel aşamasını uzatabilir.

İş programı hazırlanırken mevsim etkisi dikkate alınır; bu yüzden aynı yapı, yılın farklı zamanlarında başlandığında farklı sürelerde tamamlanabilir.

İki yöntem kullanılır. Ön aşamada m² birim maliyeti üzerinden bir aralık çıkarılır: yapı türü, kalite seviyesi, bölge ve ek imalatlar dikkate alınır. Proje netleştikçe metraj çıkarılır ve her imalat kalemi birim fiyatla çarpılarak kalem kalem keşif hazırlanır.

Sitemizdeki inşaat maliyeti hesaplama aracı birinci yöntemi kullanır ve tek bir rakam değil aralık verir. Kesin maliyet, ikinci yöntemle ve keşif sonrasında belirlenir.

• Zemin ve temel: Zemin etüdü sonucuna göre temel tipi değişir; iyileştirme gerektiren zeminler maliyeti belirgin biçimde artırır.
• Taşıyıcı sistem: Beton sınıfı, donatı oranı ve kalıp sistemi kaba inşaatın ağırlığını belirler.
• Malzeme sınıfı: İnce işlerde aynı m² için iki-üç kat fark oluşabilir.
• Mekanik ve elektrik: Isıtma-soğutma seçimi, asansör, yangın ve otomasyon altyapısı ayrı ayrı bütçelenir.
• Bölge: İşçilik, nakliye ve şantiye koşulları bölgeye göre değişir.
• Çevre düzenlemesi: İstinat duvarı, peyzaj ve otopark çoğu hesapta atlanır ama ciddi bir kalemdir.

Çünkü m² fiyatı bir sonuçtur, girdi değil. Aynı 200 m² için; zemin iyileştirmesi gereken bir arsa ile sağlam zeminli bir arsa, düz teras çatı ile kırma çatı, sıva-boya cephe ile doğal taş cephe, standart doğrama ile yalıtımlı özel üretim doğrama çok farklı toplamlar üretir.

Bu yüzden ilk aşamada tek rakam yerine aralık veriyoruz. Proje kararları alındıkça aralık daralır.

Uzun süreli işlerde malzeme fiyatlarındaki değişim iki tarafı da etkiler. Yaygın yaklaşımlar: kritik malzemelerin erken siparişi ve sabitlenmesi, iş programına bağlı ödeme planı ve sözleşmede fiyat farkı hesabının yönteminin baştan yazılması.

Önemli olan, hangi koşulda nasıl bir düzeltme yapılacağının belirsiz bırakılmamasıdır.

Sıra şöyle işler: önce belediyeden imar durumu ve aplikasyon krokisi alınır, ardından zemin etüdü yaptırılır. Bu ikisi, arsanıza ne kadar ve nasıl bir yapı yapabileceğinizi belirler.

Sonrasında ihtiyaç programınız üzerinden mimari avan proje hazırlanır; onay verdiğinizde uygulama projeleri ve statik, mekanik, elektrik projeleri koordineli olarak tamamlanır. Ruhsat başvurusu bu dosyayla yapılır.

Evet. Bu durumda projeyi önce uygulanabilirlik ve maliyet açısından inceliyoruz: statik çözümün uygunluğu, detayların eksiksizliği, malzeme tanımlarının netliği ve ruhsat dosyasının durumu.

Eksik ya da çelişkili detaylar sahada zaman ve para kaybına yol açtığı için, uygulamaya başlamadan önce bunların giderilmesini öneriyoruz.

Ruhsat başvurusu yapı sahibi adına yapılır; dosyanın hazırlanması ve takibi ise sözleşmede kimin üzerinde olduğu yazılarak belirlenir. Bu hizmeti kapsam içine alabiliriz.

Hangi tarafın hangi evrakı temin edeceğini ve harç ödemelerinin kime ait olduğunu baştan yazılı hâle getirmek, en sık yaşanan gecikmelerin önüne geçer.

• Tapu ve imar durumu belgesi
• Aplikasyon krokisi ve kot-irtifa belgesi
• Zemin etüdü raporu
• Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri
• Yapı denetim sözleşmesi
• Yapı ruhsatı ve harç makbuzları
• Şantiye elektrik ve su aboneliği

Eksik evrak, ruhsat sürecinin en sık gecikme nedenidir. Dosyayı tek seferde eksiksiz sunmak, süreyi belirgin biçimde kısaltır.

Yapı denetim kuruluşu, yapının ruhsata ve projesine uygun inşa edilip edilmediğini bağımsız olarak denetler. Beton, donatı ve zemin gibi kritik imalatlarda numune ve kontrol kayıtları tutar, seviye tespit tutanakları düzenler.

Denetim kuruluşunun varlığı yükleniciyi sorumluluktan kurtarmaz; ikisi birbirini tamamlayan ayrı sorumluluklardır.

Evet. Tadilatta maliyetin büyük bölümü, mevcut durumun ne çıkacağına bağlıdır: tesisatın yaşı, şap altındaki nem, zemin seviye farkı, taşıyıcı duvar durumu ve bina yönetiminin çalışma koşulları yerinde görülmeden bilinemez.

Keşif yapılmadan verilen tadilat fiyatları, iş başladıktan sonra neredeyse her zaman değişir. Sağlıklı bir teklif için önce yerinde inceleme yapılmasını öneriyoruz.

Boya, kaplama değişimi ve mutfak-banyo yenilemesi gibi taşıyıcı sisteme dokunmayan işler genellikle ruhsat gerektirmez. Ancak duvar kaldırma, cephe değiştirme, kapı-pencere boşluğu açma, bağımsız bölüm birleştirme veya kat ilavesi gibi işler için izin, çoğu durumda da proje gerekir.

Apartmanda çalışıyorsanız kat malikleri kararı ve yönetim planındaki kurallar ayrıca geçerlidir. Taşıyıcı olduğundan şüphelendiğiniz hiçbir duvarı, mühendis görüşü almadan kaldırmayın.

Hayır. Ön görüşme, keşif ve teklif hazırlığı için sizden ücret talep etmiyoruz ve teklif almak hiçbir yükümlülük doğurmaz.

Ücretlendirme yalnızca sözleşme imzalandıktan sonra, sözleşmede tanımlanan kapsam üzerinden başlar.

En az üç şey işinizi kolaylaştırır: tapu ve imar durumu belgesi, varsa zemin etüdü ve ne istediğinize dair net bir ihtiyaç listesi. İhtiyaç listesi oda sayısından çok yaşam biçiminizi anlatmalıdır: kaç kişi yaşayacak, hangi alanlar birlikte kullanılacak, depolama ve otopark ihtiyacı nedir.

İmar durumu, arsanıza ne kadar ve nasıl bir yapı yapabileceğinizi belirler. Bu belge görülmeden verilen alan ve maliyet tahminleri güvenilir değildir.

İyi bir teklif en azından şunları ayrı satırlarda gösterir: hazırlık ve şantiye kurulumu, kazı ve temel, taşıyıcı sistem, duvar ve sıva, çatı, yalıtım, cephe, mekanik tesisat, elektrik tesisatı, doğrama, kaplamalar, boya, çevre düzenlemesi, şantiye genel giderleri ve yüklenici kârı.

Ayrıca birim fiyatların hangi metraja uygulandığı ve hangi malzeme sınıfının varsayıldığı yazılı olmalıdır. Tek satırlık “götürü” teklifler, iş büyüdükçe kapsam tartışmasına dönüşür.

Şu başlıkların açıkça yazılı olmasını isteyin: işin kapsamı ve kapsam dışı kalemler, iş programı ve teslim tarihi, ödeme planının imalat ilerlemesine bağlanması, malzeme listesi, iş değişikliği (revizyon) prosedürü, gecikme hâlinde uygulanacak koşullar, garanti süresi ve kapsamı, iş güvenliği ve sigorta sorumlulukları.

Ödemenin takvime değil ilerlemeye bağlanması, işveren açısından en önemli maddelerden biridir.

Teslimde bir “eksik listesi” çıkarmak standart uygulamadır. Kontrol edilmesi gerekenler: kapı ve pencerelerin çalışması ve yalıtım fitilleri, su tesisatında sızıntı ve gider eğimleri, elektrik prizlerinin ve panonun etiketlenmiş olması, ıslak hacimlerde su yalıtımı ve eğim, kaplama ek yerleri, boya yüzeyleri, havalandırma ve baca çıkışları.

Ayrıca yapıya ait proje dosyası, garanti belgeleri, kullanım kılavuzları ve malzeme listesinin size teslim edilmesini isteyin.

Eksik listesi işverenle birlikte çıkarılır, tamamlanma süresiyle birlikte yazılı hâle getirilir ve kapatıldığında yine yazılı olarak teyit edilir.

Sözleşmelerde son ödeme diliminin bir bölümünün eksik listesi kapatılana kadar bekletilmesi yaygın ve işvereni koruyan bir uygulamadır.

Süre; arsa koşullarına, zemin etüdü sonucuna, ruhsat sürecine, yapı büyüklüğüne, malzeme tedarik sürelerine ve mevsime göre değişir. Bu yüzden proje görülmeden verilen süre taahhütleri gerçekçi olmaz.

Sitemizdeki inşaat süresi hesaplama aracıyla, kendi aşama sürelerimize dayanan bir takvim aralığı görebilirsiniz. Kesin iş programı, sözleşme aşamasında proje özelinde hazırlanır ve sözleşmenin parçası olur.

Villada aynı kapalı alan için daha fazla cephe, daha fazla çatı ve daha fazla zemin teması vardır. Ölçek ekonomisi de yoktur: tek yapı için kurulan şantiye, vinç ve ekip birden fazla bloğa paylaştırılamaz.

Ayrıca bahçe duvarı, istinat duvarı, peyzaj, havuz ve müstakil ısıtma sistemi gibi kalemler çoğu villa bütçesinde atlanır ve sonradan maliyeti yukarı çeker.